høyringsforslag områderegulering Valestrand_633x400

Merknadsfrist 30.06.2017

3. gongs høyring og offentleg ettersyn - Områderegulering av Valestrand sentrum planID 12532011003

Framlegg til områderegulering for Valestrand sentrum har vert til 3.gongs politisk handsaming i Heradstyret 29.03.2017. I møtet vart det vedteke 16 endringar av planframlegget før heradstyret gjorde slikt vedtak:

"Framlegg til Områderegulering Valestrand sentrum, plannummer 12532011003, med føresegner, planskildring og plankart dagsett 24.02.2017, samt tilhøyrande vedlegg og med dei endringar som er vedtekne i møtet 29.03.17, vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova § 12-10".

Osterøy kommune er tiltakshavar og planframlegg er utarbeida av Seksjon for plan.  Føresegnene er saman med plankartet juridisk bindande for framtidig arealbruk, planskildring er retningsgjevande for  framtidig sakshandsaming jf. Pbl. § 12-4.

Planområdet er vel 935 daa stort og omfattar sentrale delar av Valestrand sentrum med tilgrensande bustadfelt og strandsone. Planforslaget er i hovudsak i tråd med kommuneplanen sin arealdel. Føremålet med planen er å leggja til rette for eit meir definert sentrumsområde med forretning, kontor, næring og bustadar for å kunne bygge opp eit tettare og levande sentrum.

Planforslaget legg opp til at sentrale delar av fylkesvegen vert bygd opp til ei «Miljøgate» med fokus på mjuke trafikantar og uformelle møteplassar. Planen opnar for at ny og eksisterande bygningsmasse mellom anna kan nyttast til forretning, kontor, bevertning, overnatting og bustad i dei sentrumsnære områda. For å få til ei positiv utvikling av sentrum som ein møtestad, og byggje opp om eit levande sentrumsmiljø, er det sett krav til at det skal ikkje vera bustad på gateplan på sentrumsføremål. Ved å blande funksjonar i området i og rundt sentrum oppnår ein meir fleksibilitet i planen og ein kan oppnå at aktiviteten i gater og bygg spreier seg i tid utover døgnet. 

Høyring - plandokument og tilhøyrande vedlegg

Alle plandokument kan lastast ned frå kommunen sitt planregister BRA-plan: gå til planregister

  1. Saksutgreiing og vedtak HS-sak 021/17
  2. føresegn_12532011003_Valestrand områderegulering_20170224_framlegg til vedtak 3.gong
  3. plankart_12532011003_områdeplan Valestrand_20170224_framlegg til vedtak 3.gong
  4. planskildring_Valestrand områderegulering_20172024_framlegg til vedtak 3.gong
  5. Motsegn - Statens vegvesen med vurdering og konklusjon
  6. Merknadar_Valestrand områderegulering_24.02.17_framlegg 3.gong
  7. prosjektering veg BCDF_20160219 
  8. notat - endringar etter politisk handsaming i Heradstyret 29.03.2017

Forslag til områderegulering for Valestrand sentrum er til høyring og offentleg ettersyn med merknadsfrist sett til 30.06.2017.

Merknad til planen kan sendast inn via:
  1. elektronisk merknadsskjema 
  2. e-post til post@osteroy.kommune.no (merk innsending med "Merknad områderegulering Valestrand 3.gong")
  3. eller pr brevpost til Osterøy kommune, Rådhusplassen Hatland, 5282 Lonevåg (merk innsending med "Merknad områderegulering Valestrand 3.gong")

Kort historikk og justeringar i planen

Planprogram for områderegulering av Valestrand sentrum var på høyring og offentleg ettersyn 27.06 - 22.08.2011, og vart vedteke i møte 28.09.2011, FS-sak 118/11. Framlegg til plan har vore på høyring og offentleg ettersyn to gonger; sommaren 2014 og sommaren 2016.

Ved første gongs høyring og offentleg ettersyn framja Hordaland fylkeskommue motsegn til planen. Fylkeskommunen er nøgd med endringane som var gjort etter første gangs høyring og har trekt si motsegn.

Trafikksikre løysingar og veg har vore ei ressurskrevjande oppgåve i planarbeidet. Ved andre gongs høyring og offentleg ettersyn fremja Vegvesenet motsegn. Med utgangspunkt i  motsegna fremja av Vegvesenet har Osterøy kommune vore i dialogmøte med vegvesenet og fylkesmannen for å klarlegge og løyse punkta i planen som var vurdert som utilfredsstillande. I vidare samarbeid med Statens vegvesen har administrasjonen justert planen slik at motsegnspunkt no skal vere løyste. Grunna mellom anna naudsynte justeringar i planen knytt til motsegna frå Vegvesenet må framlegg til plan ut på høyring og offentleg ettersyn før den kan leggast fram for endeleg vedtak.

Utover motsegn frå Vegvesenet kom det inn 21 merknader ved andre gongs høyring og offentleg ettersyn i perioden 01.07 - 26.08.2016. Det er også gjort nokre justeringar i planen på bakgrunn av merknadane.

Ved politisk handsaming i Heradstyret 29.03.2017 vart det også vedteke nokre justeringar og endringar i planframlegget. Mellom anna planavgrensing (ved gbnr 137/14 - justering til parsell), byggehøgder (BBB02), avkjørsler (B13 og BBB02), og føremål på enkelt eigedomar vart endra. Sjå notat med endringar etter politisk handsaming for meir info, detaljar og løysingar etter vedtak.

Endringane er gjort greie for i saksutgreiinga, i merknadsskjema med rådmannen sine kommentarar og i notat med oversikt over endringar etter 3.gongs handsaming. 

Planen erstattar følgjande reguleringsplanar:

Plannr 504_55 - Fjæregarveriet, Reigstadåsen. Vedteken 19.06.1991
Plannr 504_66 – RV Parsell Kringastemma-Valestrand. Vedteken 06.11.2002
Plannr 504_47 - Øvre Eide. Vedteken 31.01.1991
Plannr 504_2 – Vardalen. Vedteken 05.10.1976
Plannr 504_56 - Valestrandsfossen Sentrum. Vedteken 23.03.1994
PlanID 504_ - Valestrandsfossen sentrum – reguleringsendring Fossen senter. Vedteken 15.02.2002

Det har ikkje kome merknadar på oppheving av desse reguleringsplanane. Ved vedtak av områdeplan for Valestrand vil ein difor innstille på å oppheve reguleringsplanane som er nemnt over. 

I tillegg vil høyringsforslaget endre delar av detaljregulering for 504_68 Fossåsen (Bullaåsen) del av Gnr. 137, Bnr. 4 m.fl. ettersom storleiken på felt BBB02 er utvida til å verta lik areal på parsellen gnr. 137/bnr. 14.

Visjon

Målet med planen er å sikre ei heilskapleg og langsiktig utvikling av Valestrand som tettstad, som sentrum og som eit godt bu og nærmiljø for innbyggarane og brukarane av staden. I arbeidet med planen har ein forsøkt å oppnå god fleksibiltet som kan bidra til utvikling og investering og legge til rette for å etablera nye og styrka eksisterande sentrumsfunksjonar. Det har også vore eit mål for arbeidet å bygge opp under og legge til rette for eit tydeleg sentrum i Valestrand. Staden har fleire store garveribygg som er viktige kulturminne, men som i lengre tid har vore utsett for forfall. Det har vore ønskeleg å finne gode løysingar for bruk av desse. Trafikksituajonen i Valestrand er uoversiktleg og prega av at det er eit knutepunkt for kollektivtrafikk og mange pendlarar. Bakgrunnen for planen har mellom anna vore å sikre ei trafikkavvikling som kan fungere for eit sentrum i utvikling og på mjuke traffikantar sine premissar.

Folkehelse

Generelt har denne planen stort fokus på å betre tilhøva for mjuke trafikkantar, tilrettelegga for å bevega seg utan bil og auka aktivitet for ulike aldersgrupper og med ulik førlighet i Valestrand. Det er sett av areal til turvegar, snarvegar og gang- og sykkelvegar for å leggje til rette for meir gåande og syklande. Det har også vore viktig å sikre areal med potensielt gode kvalitetar for kvardagsrekreasjon gjennom torg, leikeareal, park, badeplassar, tilgang til sjø, osb. Gangveg, park, leikeareal og badeplass rundt Valestrandsvatnet vil vera eit lågterskeltilbod for dei fleste brukargruppene. Gangvegar og snarvegar er sikra juridisk gjennom avsetting av areal i plankartet. Det er eit viktig folkehelsetiltak å etablere område der folk i alle brukargrupper kan vere mellom anna for å førebyggje einsemd. I oppstart av planarbeidet vart det trekt fram at det er ein mangel på uformelle møte- og opphaldsstader i sentrum. Det er difor forsøkt å etablere fleire område som vil fungere som uformelle opphaldsplassar.

Det er avsett areal til sykkelparkering i miljøgata, samt at parkeringsnormen krev p-plassar til sykkel i høve til føremål. Det er også sett krav om garderobe/dusj for ulike arbeidsplassar. Dette vil betre tilhøva til dei som vil gjennomføre arbeidsreisene sine med sykkel. Vidare er det sett av areal til parkering ved startpunkt for turvegar/turstiar som til dømes SPA08, SPA09 og SPA10. Det er føresegn om at det i område BKB07 ( del av garveriområdet) skal etablerast parkeringsareal mot tilkomstveg i vest. Det skal etablerast 6 plassar som skal vere open parkering for alle. Dette for å sikre areal til parkering for bade- og friluftsområda VFS01, VFS02 og VB01. Generelt opnar planforslaget for at mange ulike brukargrupper kan ha lågterskeltilbod for å vere aktive.

Risiko og sårbarheit (ROS)

Det er kome mange innspel i planprosessen om utfordringar i høve til trafikktryggleiken. Dette gjeld særleg i området ved ferjekaien og i krysset mellom fylkesveg og kommunal veg ved Fossen senter samt ved Valestrand skule. Ved Valestrand skule er det prosjektert og sett av areal til av- og på stigning samt venteareal for elevar som skal med skulebussen. Dette skal ivareta trafikktryggleiken for skuleelevane. Krysset ved Fossen senter frå kommunal veg og inn på fylkesveg er ein trafikkfarleg situasjon i dag som må løysast. Utfordringane er knytt til stigning, sikt og plassering av avkjørsler og parkerig for nært kryss til fylkesveg. Det er viktig at det vert gjennomført tiltak som hindrar parkering og utkøyring her. Det er difor sett rekkefølgjekrav til gjennomføring av torg  i nordaust i samband med søknad om løyve til tiltak på bygget BS14. Dette er svært viktig å få gjennomført tiltak ettersom dette er skuleveg og mange elevar bevegar seg gjennom området dagleg. Det er elles knytt risiko til enkelte andre trafikkområde. Ved ferjekaien vert dette utbetra ved å lage eit større felt for busstopp og gangareal. Ved kryss til Vardalen er det lagt inn rundkøyring og t-kryss ved Eideshuset. Dette er for å senke fart på biltrafikk og for å få ein meir oversiktleg trafikksituasjon i desse kryssa. Rundkjøringa og t-krysset markerer også inngang til sentrum og miljøgata.

Dei største risikomomenta i Valestrand er knytt til Kringastemma og Valestrandsvassdraget. Her er det ein risiko for dambrot og flaum som gjer at det snarleg vil verte iverksett sikringstiltak av stemma og utbetring av terskelen i utløpet av Valestrandsvatnet. Planlagte tiltak er å utvide kapasiteten i utløpet ved å sprenge vekk massar. I planen er det difor knytt rekkefølgjekrav til at Kringastemma og flaumførebyggande tiltak i Valestrandsvatnet skal vere gjennomført før det kan opnast for bygging i området rundt Valestrandsvatnet.

Der er og  usikkerheitsfaktorar knytt til risiko ved vidareføring av den eksisterande bygningskroppen over utløpet til Valestrandsvatnet i høve til venta klimaendringar og havnivåstigning. Eksisterande bygningskropp har liten klaring til vatnet på dagar med høg vassføring. Det er usikkert kva konsekvensar det kan få i periodar med ekstremnedbørsdøgn kombinert med stormflo. Det er difor knytt rekkefølgekrav til utgreiing og gjennomføring av eventuelle naudsynte avbøtande tiltak før ein kan gje løyve til tiltak på bygget i vest. Utgreiing skal gjennomførast av kvalifisert fagperson og det er krav til sidemannskontroll.

Det er også knytt flaumfare til Rundhovdebekken. Difor er det knytt krav til at det skal vere gjennomført flaumsikring der Rundhovdebekken kryssar fylkesvegen før ein kan gå igang med tiltak i nytt bustadområde.

Det er nokre mindre område som det er knytt fare for steinsprang eller skred til. Desse er synt som omsynsoner i plankartet og føresegna skildrar kva type skred med intervall faresona er knytt opp til.

Born og unge sine interesser

Det er i føresegn sett rekkefølgjekrav til ferdigstilling av leikeplassar og minimumskrav i høve til utforming, innhald og storleik. Ved detaljregulering skal krav til leikeareal følgje kommuneplanen sin arealdel sine føresegner. Vidare er det sett av areal til leikeplass sentralt i Valestrand rett ved sidan av eksisterande ballbinge samt prosjektering av park (o_GP01) skal innarbeide areal til leik for ulike aldersgrupper. Det er lagt til rette for gangvegar og vidareføring av snarvegar som til dømes frå vegen ved Valestrandsvatnet til gjeldande bustadområder i nordvest (nedre Eide). I Miljøgata er det lagt opp til nye bygg som vil fortette sentrum, men det er sett av gangareal, torgareal og vidareføring av snarveg til Bullaåsen. Det er sett av område til friluftsområde og badeplass på nordsida av vågen (VFS01 og 02 og VB01) med gangveg ned (GT01) for å sikre tilgjenge til sjø og badeareal.

Det er ikkje sett krav om eige leikeareal for bustader innanfor sentrumsføremål og kombinerte føremål. Her er det vurdert at leikeareal (o_BLK03), park ( o_GP01) og torg ( o_ST01-03) kan dekke dette behovet dersom det vert utført med gode kvalitetar. Vidare er det ikkje høve til å parkere på gatetun ( SGT) og dette arealet kan også tilretteleggast for leik og aktivitet. Det er stilt krav om at torg skal ha ei tiltalande utforming med varige kvalitetar. Samla sett vurderer rådmannen likevel at dette skal kunne ivareta behov for leikeareal for bustader i sentrum sjølv om ein har gjort om arealet for ballbinge til parkering.  Kvalitet for areal avsett til leik, park og torg vert svært viktig for å sikre gode bu- og nærmiljø for dei som skal bu og besøke Valestrand sentrum.

Landbruk

Det er få aktive gardsbruk i området og planen legg til rette for lite omdisponering av landbruksareal i områder med aktiv drift. Innspel som utviding av idrettsanlegget og endring frå LNF til LNF-spreidd er ikkje innarbeida i planen då desse kjem svært negativt ut i KU (konsekvensutgreiing, KAP 4). Det er sett av område til bustader i område med overflatedyrka mark vest i planområdet, Heia (B14). Dette er vurdert til å vere ei naturleg utviding av eksisterande bustadområde og vedteken reguleringsplan på Rundhovde. Landbruksverdien av området er vurdert til å vere liten. I område for buss og parkering i tilknytning til skulen utgår eit areal på vel 2 dekar slåttemark. Dette arealet er ei vidareføring av reguleringsplan for Valdalen, 504_2 vedteken i 1976. Det har vore vurdert eit alternativt areal for å løyse trafikksituasjon for skulen lengre nord men denne løysinga er vurdert å ha større konsekvensar for landbruk enn den innarbeida løysinga.

Grøntareal, natur og biologisk mangfald

I området rundt Valestrandsvatnet er det planlagt tiltak som gangveg, bru over inn- og utløp og parkareal på eksisterande utfylling for å auke bruken av området rundt Valestrandsvatnet. Auka bruk samt bygging av gangveg aust langs vatnet kan påverke leveområdet til mellom anna ulike artar av ande- og vadefuglar. Avbøtande tiltak i høve til dette er at det er sett av område til naturvernføremål der det er registrert raste/hekkeplass. Det er heller ikkje lov til å fjerna kantvegetasjon i vatnet. I

Kringastemma er det registrert ein raudlista art (ål). Det er ikkje lagt opp til tiltak i planområdet som skal påverke denne. Naturmangfaldslova (NML) stiller krav til utgreiing av naturmangfald, jf. §§ 8-12, ved offentleg forvaltning av fast eigedom, herunder arealplanlegging, jf. §7 i NML. Ein kjenner ikkje til artar eller naturtypar i området som ikkje er fanga opp av utgreiingane i planarbeidet, jf. planskildringa. Nye bustadområder får krav om detaljregulering som skal ivareta gode grøntstrukturar i utbyggingsområda.

Kulturminne

Det er lagt inn omsynssone rundt Bullahuset og Bullaeigedomen for å sikre dette området mot tiltak som kan ha negativ innverknad  på området som viktig kulturminne og miljø. Det er også lagt inn omsynssoner på garverimiljøet i vest og over «Eldsteskulen» BS13 og «Eideshuset» BS07. Begge bygga er markert i plankartet med «Bygg, kulturminne m.m som skal takast vare på». Garverimiljøet vest i planområdet er sett av til kombinert føremål forretning, kontor, offentleg- og privat tenesteyting, bustad, forsamlingshus, overnatting, beverting og museum. Det er ønskje om aktivitet i bygga for å hindre ytterlegare forfall og knyte området saman med sentrum. Det er sett krav til at nye tiltak skal avklarast med kulturminnemynde jf punkt 7.8 i føresegna.

Karlagarveriet rett vest for Lerøy Fossen er avsett til føremål kontor. Bygget har lokalhistorisk verdi men industriområdet i aust dominerer området og Karlagarveriet i dag har ingen tilknytning til garverimiljøet det ein gong var ein del av eller miljøet på nordsida av vågen. Bygget er i dag nytta til garverimuseum eller oppbevaring av museumsgjenstandar, men ettersom det er gamalt og forfalle er det i dag ikkje lovleg for opphald, mellom anna grunna brannsikkerheit i bygget. Bygget er også lite tilgjengeleg for eit evt. publikum slik situasjonen er idag. Slik bygningen framstår har den liten verdi som kulturminne og det er heller ikkje ressursar til å ivareta bygget som eit kulturminne eller setja det i stand og drifta det som museum. Felt BKB06 på ferjekaia har føresegner som gjer at ein kan flytte Karlagarveriet hit til ny bruk dersom dette er ønskjeleg jf føresegn 2.104.

Overvatn, vatn og avlaup

I nye byggjeområder er det krav til utarbeiding av VA-rammeplan for reguleringsområdet. Tema i VA-rammeplan er hovudprinsipp for vassforsyning og avløp, sløkkevatn og overvatn. Det er sett krav til handsaming av overflatevatn i tråd med gjeldande VA-norm. Ved søknad om løyve til tiltak skal handtering av overvatn vere skildra og dokumentert.

Krav om detaljregulering

Fire bustadfelt BKS06,B12, B14 og B37 på til saman 43 daa er avsett med krav om detaljregulering. 

Prosess vidare

Etter høyring og offentleg ettersyn skal innkomne merknadar oppsummerast og vurderast av planavdelinga. Deretter vert planen sendt til politisk handsaming for endeleg vedtak hausten 2017.

Alle merknader må være innsendt innan fastsett merknadsfrist: 30.06.2017.

Web levert av CustomPublish